房地產經歷了過去10年的擴張，無論是人均居住面積，還是住宅市值、房屋總面積、空置率，都已經今非昔比。

 拿人均居住面積來說，前段時間，統計局公布了一份數據，截止2018年底，我國城鎮人均住房面積已經達到了39平米，以90平米一套房來計算，大概能滿足6億多人口居住。

 住宅市值方面，根據中信建投證券研究所的測算，目前住宅存量約為320億平米，截止2018年底，新建商品住宅的均價為8461元/平方米，也就是說，全國住宅總市值約為320*8461=270萬億元。

 至于房屋空置率，更是大家日常討論的一個熱門話題。西南財大之前發布過相關報告，目前城鎮房屋空置率大概在20%出頭，在2017年，全國約有6500萬套空置房。

 這幾組數字，基本概括了目前房地產市場的全貌，我查閱了一下2009年的房地產數據，當時的投資總額是2.56萬億，在2018年底，已經增加到了8.5萬億，增幅可謂驚人。

顯然，過去10年時間，樓市的擴張速度如脫韁野馬一般。

 那么，10年后，樓市又會發展成什么模樣？有句老話說得好：土豆拉一車，不如夜明珠一顆，下個10年，房子會像“土豆”一樣便宜，還是像“夜明珠”一樣珍貴？

我們從以下幾個角度展開分析。

第一，貨幣還會不會像過去10年那樣，飛速流入房地產市場之中？

 經濟學家姜超曾說：從2007-2017年，貨幣總量從40萬億增長到160萬億，年均增速超過15%，考慮影子銀行以后的貨幣增速或接近20%，這差不多也是同期許多城市的房價平均漲幅。

啥意思？

 每年發出來的貨幣，都以各種形式流入到房地產里了，每年加上各類貸款、信托、資管產品等，貨幣增速將近20%，跟房價漲幅幾乎一模一樣，也就意味著，過去10年房價漲幅的最大推動力，就是貨幣的流入。

 但是，我們可以看到一個趨勢，從2017年到現在，每年的M2增速（流通中貨幣）只有8%左右，連以前的一半都不到。

假以時日，這種趨勢延續下去，流向房地產的錢肯定會變少，至少不會像原來那樣快速。

 此外，央行在去年10月份，開始實行LPR報價機制，購房利率與5年期LPR掛鉤，不再參考基準利率，從今年3月份開始，以前巨額的存量商貸，也會切換到LPR合同。

 這也就意味著，利率市場化的腳步會越來越快，5年期LPR保持高位運行，提高資金流入房地產的成本，而1年期LPR可以持續降低，使實體經濟有更低的融資成本，可謂是一舉兩得。

第二，買房的人會變少還是變多？

 大家都知道，買房的人都是有自身需求的，不管是結婚的剛需，還是等著小孩上學的改善一族，抑或是為了子女買房的父母們，他們都是有確切的需求才會買房的，我們可以把這些人稱之為“主力購房人口”。

 顯然，主力購房人口，只有20-50歲之間這批人才有需求，年齡過大，養老和醫療是首要需求，年齡過小，教育才是最大的問題。

問題在于，這個群體未來是處于“萎縮”狀態的。

 根據預測：2015至2025年，勞動力每年減少375萬人，2025到2030年，每年減少500萬人。2030到2035年，每年減少960萬人。

 參考最近幾年年輕人口的流動方向，2018年長三角經濟區的總人口達到了2.25億人，到2030年長三角地區將會有4座城市人口超過1000萬。

 也就是說，未來買房的勞動力人口會越來越少，而僅剩的這些勞動力，還會加速向長三角、珠三角等熱點區域涌入，留給中西部小城市的，也許只剩下耄耋之年的老人了。

綜上所述，我們可以得出兩個結論。

1，貨幣與樓市的關系已經改變，不會再像以前那樣流向房產。

 2，買房群體處于“萎縮”狀態，勞動力紅利消退后，中西部三四線小城老齡化加速，將是必然趨勢。

 因此，如果你現在擁有多套“非自住”的房產，尤其是小城市里的房子，只要不是用于自住，10年后就如同“一車土豆”一樣，并不值錢。

 如果在京滬廣深、莞佛蘇杭等地有房子，而且還是核心城區的房子，不必太過擔心，優質學區、商圈周邊依然會像“一顆夜明珠”一般搶手。

經濟學家任澤平曾用“6字”道破了房地產的關鍵因素：金融、供需、人口。

他的原話是：房地產短期看金融，中期看供需，長期看人口。

 按筆者的理解，短期的調控松緊，影響了房價一兩年的起落，土地和庫存的供需變化，影響的中期四五年以內的趨勢，而長期人口的增減，卻決定了長達10年房地產市場的走向。

關于這個問題，房產專家馮侖，知名企業家宗慶后，他們在接受采訪時，就已經說的很明白了。

 在2019年末的跨年訪談上，馮侖說：暫時先不買房，因為最近都在降，調控在繼續，而且大家口袋里的資金也緊，所以房價還會下調，你們再看半年。

 宗慶后在去年曾說，“要解決房地產問題，依靠賣地模式是行不通的，要重點關注剛需人群的住房問題”。

 簡而言之，房地產以前高速擴張的“賣地”模式，已經成為過去，未來10年，在貨幣、人口多種驅動因素都已經變化的情況下，購房者一定要保持耐心，不要把自己的全部積蓄都押在房產上面，如果是自住，一套就夠，如果想投機，早晚會“打水漂”。