對話崇邦集團副總裁梁美芬
商業地產的運營核心在于客戶體驗，而非鋼筋水泥的裙樓建設。
崇邦集團2004年進入上海，已參與投資開發多個城市綜合體項目。從大寧國際商業廣場、思南公館、金橋國際商業廣場、嘉亭薈城市生活廣場到昆山昆城廣場，崇邦專攻城市綜合體，與萬達、凱德等知名企業風格迥異，差異化經營效果顯著。
后期管理乃商業地產命脈
《中國商界》：中國房地產的黃金十年已成歷史，請問目前中國房地產正處在一個什么樣的發展階段？房地產行業中長期面臨的風險主要有那些？
梁美芬：經歷粗放型增長后，房產市場必然走向專業化，向細分市場發展。我們的認識和看法更多集中在商業地產領域。我認為第一，綜合體仍將是商業地產中發展強勁的一塊；第二，商業體競爭日益激勵，向巨型化及差異化發展；第三，中心城市綜合體融合休閑、娛樂，提供更多體驗式服務；第四，商業地產的主要風險在于重開發、輕管理。商業地產的立項、選址、規劃固然重要，而其中后期的運營、管理才是真正使商業地產煥發生機的要旨。
《中國商界》：近年來，不少原本專注于住宅開發的大型房企紛紛轉戰商業地產，你如何看待這個問題？
梁美芬：轉型是企業發展的需要，競爭更是行業發展的必然。商業地產的規劃、管理、運營較住宅開發更為復雜。蜂擁而上的地產開發商進入的是一個全新的地產領域，因此時間、經驗的積累在所難免。崇邦的管理團隊在20年前已經涉足商業地產的開發與管理，吸取香港、日本以及世界發達國家的商業地產開發經驗，并在上海進行了十多年的實踐。
商業地產的運營核心在于客戶體驗，而非鋼筋水泥的裙樓建設。就我們的經驗來說，國內的消費者成長的速度、對于服務的要求日新月異。即便這么多年的商業地產運營經驗仍然不能吃老本，而要不斷與時俱進。另一方面，競爭會帶來整個行業規劃、管理、服務水平的提升。
重心外遷是大勢所趨
《中國商界》：目前上海城市綜合體是否有過剩的危機？其未來發展軌跡會怎樣？
梁美芬：很難說市場上商業地產的數量增多就一定存在過剩的問題。同在亞洲的日本，他們某些城市的商業廣場密集度遠遠超過上海，但仍然百花齊放，繁榮發展。其中秘訣就在于差異化的定位，完善自身的服務和管理。我們現在看到在上海市區內各大商圈都有新的商業地產項目在陸續興建或是開業，密度巨增，競爭也隨之加劇。所以未來商業地產項目的發展重心從市區轉向城市副中心乃至遠郊是大勢所趨。
從城市規劃來說，隨著上海人口的增加，對生活品質的要求提高，衛星城和城市副中心的建設勢在必行，而這就需要有區位優勢明顯、管理完善的商業配套。綜合性商業體對輻射范圍內的消費人群粘度頗高，可以滿足周邊居民的吃、喝、玩、樂等生活剛性需求，又是新興的商業地產開放品類，體驗式消費服務占主導，競爭相對較低，所以未來的發展空間較大。
《中國商界》：越來越多的商業廣場都在強調體驗式消費，你怎么看這個問題？
梁美芬：我相信體驗式消費是大勢所趨，也是實體商業地產跟電子商務競爭的核心優勢。隨著生活水平的提高，對于體驗或是精神層面的需求會持續上升。我們借鑒了很多國外成功的社區商業中心的經驗，但同時又結合當地消費者的需求進行了本土化創新。整體規劃中，我們提高了娛樂、休閑的比例，更有聚會、休息的舒適空間。
我們希望城市綜合體不僅能給消費者帶來消費體驗，更帶來多的文化氛圍，成為他們生活的一部分。再比如崇邦的空間心理學，就是要在空間布局中充分考慮消費者的心理需求，讓他們在商業空間里有更為舒適的消費體驗。這就要求我們更好地利用設計空間，更多的考慮人對享受自然的需求，并在整體布局規劃和動線設計等方面花更多心思。所以崇邦對自己的定位不是地產商，而是服務供應商。
《中國商界》：電商崛起，對崇邦的影響如何？
梁美芬：有影響，但不是很大。面對電子商務的崛起，我相信城市綜合體一定是最有競爭力的模式之一。因為它滿足的不只是購物的需求，還有吃、喝、玩、樂這些生活中的剛需。比如金橋的動感天地就是一個占地1,000平方米的超大主題樂園，到了周末和節假日，很多家庭都會帶著小朋友來這里玩。像上海歌城、高點保齡球這些帶有社交功能的商戶，也是電商永遠無法取代的。
而且我相信視角獨特的藝術文化類的活動也是有利于拉動人流的。比如每年新春金橋國際都會舉辦的生肖藝術展。這個活動每年都會吸引大量消費者慕名前來欣賞，已經成為了金橋國際的一個文化品牌。
未來繼續挖掘城市綜合體
《中國商界》：崇邦在選擇合作伙伴方面有哪些經驗可分享？
梁美芬：選擇合作伙伴方面，首先我們會更多地權衡城市綜合體的業態組合來全方位滿足消費者的需求。這些需求要涵蓋餐飲、休閑、購物、娛樂、教育等各個方面，并且要保證各種業態的比例是符合我們的整體定位的。
其次，我們選擇招商的商戶也是要考慮到目標周邊居民的消費能力。我們面向的是龐大的中產階級消費群，他們對消費的需求就是物有所值，甚至是物超所值。這就要求我們在招商的時候選擇一些有品牌效應，有運營經驗，最重要是以客戶體驗至上的商戶進行合作。
《中國商界》：在您看來，一個新興商圈成功的關鍵是什么？
梁美芬：第一，地理及交通條件。隨著城市的擴張，地理位置和交通條件對新興商圈的成長極為關鍵。便利的地理位置將有力促進商圈發展，而地鐵、高速公路等交通條件的完備程度從某種程度決定了商圈的覆蓋面。第二，人流的消費能力。每一個商圈的興起都需要滿足周邊人群的消費、生活需求，所以消費能力直接關系著商圈的定位和發展方向。第三，商圈內容條件。
《中國商界》：與外資相比，崇邦的核心競爭力是什么？
梁美芬：首先是我們對市場和消費者的了解。商業地產本質上是服務業，職能就是人們提供服務。我們希望把城市綜合體打造成成為家的延伸、生活的核心點，為人們提供舒服放松的環境。只有對市場和消費者需求充分了解，才能真正的服務好他們。其次是人才，沒有人是做不出事情的，我們在大寧、金橋、嘉亭薈等項目的運營中，培養了一批經驗豐富又有想法的人才，并且持續地在做人才儲備。這些人才組成了我們管理和運營的核心團隊，足以應對市場的種種變化。
